Resumo
Em média, na Área de Reabilitação Urbana (ARU) de Lisboa (abrange 11 de 24 freguesias de Lisboa), os preços aumentaram 14,1% numa base trimestral (entre o 3º e o 4º trimestre de 2017) e 26,8% numa base anual (entre os 4º trimestres de 2016 e 2017). Ou seja, são aumentos muito significativos que mostram o forte momento do mercado imobiliário.
As freguesias de Lisboa com os melhores desempenhos trimestrais foram: Belém (+37,9%), Arroios (+23,9%) e Santo António (+20,4%).
Ao nível da variação anual (2016-2017), as freguesias com melhor desempenho foram as mesmas, apenas com uma alteração nas 2 prieiras posições: Arroios (+36,7%), Belém (+35,7%) e Santo António (+33,6%).
O preço médio na ARU foi de 4.392 € em base trimestral e 3.910 € em base anual. Note-se que esta diferença deve-se ao efeito de na base trimestral se considerarem apenas a média do trimestre, e em base anual, a média anual. O fato de o valor mais alto ser o trimestral deve-se aos preços terem aumentado ao longo do ano.
As freguesias com preços por m2 mais elevado são: 1) Santo António (5.853 €), 2) Santa Maria Maior (5.037 €) e 3) Misericórdia (4.852 €).
O preço médio do segmento premium para a ARU é de 7.446 €, variando entre 4.329 € da Ajuda e 9.255 € da Sto. Antonio.
Se dividirmos a ARU em 3 Tiers, podemos resumir nossas descobertas para a qualidade média e premium de 2 segmentos, na tabela seguinte:
| Tier | Segmento Médio | Segmento Premium |
|---|---|---|
| Tier 1 – Sto. Antonio, Sta Maria Maior and Sto Antonio | 4.800 – 5.500 | 8.100 – 9.300 |
| Tier 2 – Arroios, Avenidas Novas, Campo de Ourique, Estrela | 3.100 – 3.800 | 5.300 – 6.500 |
| Tier 3 – Ajuda, Alcântara, Belém, S. Vicente | 2.500 – 3.500 | 4.300 – 5.800 |
Desde o ponto mais baixo, durante a crise de 2012, os preços em Lisboa cresceram 81% no segmento de imóveis premium e 71% em média geral, o que significa que o segmento premium cresceu mais rápido que a média, o que sustenta as conclusões que partilhámos no capítulo anterior, na nossa perspetiva sobre o mercado imobiliário.
Quando alargamos a análise a outros concelhos do distrito de Lisboa, com maior procura internacional, Oeiras, Cascais e Sintra, conclui-se que o aumento de preços foi mais relevante em Lisboa, pelas razões expostas no capítulo anterior.
Os investidores devem considerar os preços por metro quadrado como meramente indicativos, uma vez que não refletem totalmente o que está a acontecer no terreno, particularmente para novos empreendimentos que estão prestes a serem lançados e que influenciarão a dinâmica dos preços. Aconselhamos que nos consulte para discussão desses aspetos.